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19 septembre 2018 | Hôtellerie

L’Italie serait-elle le nouvel acteur européen majeur de la transaction hôtelière ?

Historiquement en retrait par rapport au quatuor composé du Royaume-Uni, de l’Allemagne, de la France et de l’Espagne, le volume de transactions dans la Botte monte en puissance depuis deux ans. Ce phénomène s’inscrira-t-il dans la durée ? Christie & Co porte son expertise sur les perspectives et les freins des performances hôtelières italiennes.

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L’année 2017 en Italie s’est achevée sur un montant de transactions hôtelières d’1,6 milliard d’€, en augmentation de près de 10% par rapport à l’année précédente. Pour la première fois, l’Italie se hisse au niveau de la France dans un marché de la transaction hôtelière européen générant plus de 21 milliards d’€ de chiffre d’affaires.

Quelles sont les raisons de cet engouement ? 

Plusieurs indicateurs participent à l’attractivité nouvelle du secteur hôtelier. La solidité des fondamentaux de marché se démontre par une demande touristique croissante et des indicateurs de performances au vert.

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L’Italie bénéfice à plein régime de la montée en puissance du sous-jacent hôtelier en tant qu’outil de diversification des fonds d’investissement immobilier, avec un volume de transactions ayant
quasiment été multiplié par trois depuis 2014. En raison de la raréfaction des produits « prime » en bureaux dans les grandes agglomérations européennes (Milan et Rome incluses), les hôtels offrent une alternative d’investissement et de rendement intéressante.

Enfin, l’économie italienne gagne progressivement en transparence : 67ème sur 180 pays en 2010, elle est passée à la 54ème place en 2017 dans le Corruption Perception Index établi par l’ONG Transparency
International.

Les différents facteurs mentionnés ci-dessus, ainsi qu’une bonne liquidité de marché, ont débouché sur 47 transactions d’hôtels en Italie en 2017, soit un total de 10 500 chambres vendues. Celles-ci ont impliqué 38% d’investisseurs nationaux et 62% d’investisseurs étrangers, dont les deux tiers étaient nord-américains, britanniques et français. La demande est actuellement portée par des fonds souverains et grands institutionnels sur les actifs « trophées » (Qatar Holding, Al Faisal Holding, BNP Paribas…). Sur le « mid-market », créneau qui réunit les transactions entre 10 et 50 millions d’€, on retrouve de nombreux fonds d’investissements et de
Private Equity (DeA Capital RE, PrimeCity Investment, York Capital, …).

Les transactions réalisées témoignent de l’attractivité des principales Cités d’Art et d’Affaires du pays que sont Rome, Milan, Venise et Florence. Par ailleurs, la région des Pouilles concentre en 2017 une part importante des transactions avec 1 302 chambres qui ont changé de propriétaire (soit 12% du volume total).

Interférences des choix politiques et des cycles de marché 

L’agenda politique récent est toutefois perçu comme un frein à la dynamique d’accroissement des flux de liquidités – et donc de transactions – dans la péninsule. Le nouveau gouvernement italien souhaite mettre en place des mesures qui risqueraient de creuser le déficit public. 

Les principales dispositions sont une baisse conséquente du taux d’imposition sur les ménages et les entreprises à 15% et un revenu minimum de citoyenneté à 780€ par mois (contre 485€ aujourd’hui). Sous l’effet de ces annonces, les taux d’emprunt de l’Etat italien se sont envolés ces derniers mois (3% en août contre 1,7% en avril), favorisant le risque d’augmentation de la dette publique, qui représente déjà 132% du PIB italien. Bien que la BCE  ne compte pas relever ses taux directeurs prochainement, le risque perçu par cette
instabilité financière pourrait inciter les marchés à exiger des taux d’intérêt plus élevés dans les opérations effectuées avec les banques et entreprises, et de facto alourdir le coût d’endettement des différents acteurs de l’économie. 

Dans ce contexte d’incertitude politique, et en raison d’un manque de produits répondant aux standards actuels de construction et d’usage, les transactions en immobilier d’entreprise  ont chuté de 40% au premier semestre 2018, s’établissant à 3,3 milliards d’€. L’hôtellerie résiste mieux – car moins sensible aux soubresauts de
l’économie – tout en connaissant un volume de transactions en baisse de l’ordre de 22% par rapport à l’année précédente. Il n’y a eu cependant aucune transaction emblématique sur cette première moitié d’année, après plusieurs années de surenchère.

Quelles perspectives pour les exercices 2018 et 2019 ?

L’année 2018 devrait connaître une légère inflexion des investissements en raison du manque de produits phares à la vente dans les principales agglomérations. On constate une attractivité accrue de marchés de report tels que les littoraux et les villes secondaires des régions touristiques. L’hôtellerie milieu de gamme
des grandes agglomérations suscite elle aussi l’intérêt croissant d’investisseurs.

Une vision prometteuse

À plus long terme, les investisseurs pourraient tirer leur épingle du jeu grâce à la conjonction de plusieurs facteurs qui laissent entrevoir le potentiel séduisant du marché italien. L’Italie est le deuxième pays européen en nombre d’hôtels (33 000) – derrière le Royaume-Uni – représentant 16% de l’offre, mais à ce jour seulement
7,5% des transactions du Vieux Continent. Dans un marché composé de beaucoup d’établissements de faible capacité, la restructuration d’actifs et le développement actuel de nombreuses opérations devraient accompagner la structuration de l’offre vers un marché plus mature.

En outre, il existe un réel besoin d’accompagnement de la demande croissante de montée en gamme d’un marché qui ne compte que 19% de ses établissements en 4* et 5*, contre 25% en moyenne pour le
quatuor de tête. De plus, la part très faible de structures en chaînes intégrées (4,5% du parc, contre 20% en France par exemple) laisse entrevoir des perspectives intéressantes de développement pour les opérateurs. Enfin, pour rechercher de la performance, il sera nécessaire d’explorer les marchés secondaires. Les prévisions du tourisme pour cette année 2018 laissent deviner des taux de croissance d’arrivées touristiques flatteurs dans les principales régions économiques/touristiques (Lombardie, Vénétie, Toscane, Trentin). De quoi donner matière à réflexion : en 2017, des agglomérations de taille moyenne telles que Padoue, Vérone et
Bergame ont connu une croissance à deux chiffres de leur RevPAR.

Maximilien Heude

Sources
•    Christie & Co Research
•    Italy Investment Snapshot 2017 – EY 
•    Capacità degli esercizi ricettivi e Movimento dei clienti negli esercizi ricettivi - Congiuntura Istat
•    Hotel Market Data – STR Global
•    Corruption Perceptions Index 2017 – Transparency International 
•    Report Alberghi Q1 2018 – Gabetti Property Solutions
•    Secondo Rapporto sul Mercato Immobiliare 2018 – Nomisma / CRIF RES
•    Snapshot del mercato industriale in Italia 2Q 2018 – Cushman Wakefield
•    Snapshot del mercato uffici in Italia 2Q 2018 – Cushman Wakefield
•    Snapshot del mercato retail in Italia 2Q 2018 – Cushman Wakefield
•    Grégoire Normand. « Italie : les grands axes du programme des populistes » - latribune.fr (18/05/2018)
•    Rendement de l'obligation Italie 10 ans – fr.investing.com