30 août 2017 | Hôtellerie

L'immobilier mixte en hôtellerie. Le nouveau modèle qui monte.

Aujourd'hui, il est fréquent que des hôtels soient intégrés dans des concepts architecturaux polyvalents. Une récente analyse menée par Christie & Co définit ce que revêt de nos jours un concept polyvalent et identifie ses avantages comme ses difficultés. Dans le cadre de cette étude, le spécialiste européen de l'immobilier hôtelier a également recueilli les témoignages de promoteurs et d'opérateurs hôteliers de renom.

Inscrivez-vous pour recevoir nos messages d'alerte Inscrivez-vous maintenant
Des variantes de concepts polyvalents existent. Aux côtés de la notion d' "usage mixte", où des activités de natures différentes sont réparties dans des bâtiments ou étages distincts et le principe d' "usage polyvalent " où plusieurs fonctions cohabitent dans un même espace se développe. 
 
 Il devient courant de voir les grands groupes hôteliers ouvrir leurs hôtels à des partenaires extérieurs pour offrir des services élargis à leurs clients au sein d'un espace polyvalent, généralement le hall d'accueil.
 
"Les hôteliers renouvellent  les codes avec des concepts de halls de réception ouverts. Tandis que les espaces communs des hôtels se métamorphosent, les espaces fonctionnels conventionnels fusionnent et nombreuses sont les enseignes qui ajoutent sous le même toit des  fonctions nouvelles et complémentaires" déclare Constanze Maas, Directeur Associé Advisory & Valuation chez Christie & Co Allemagne et auteure de l'étude. Parmi les exemples, figurent la nouvelle génération d'hôtels Holiday Inn avec un Starbucks, les 25 Hours Hotels avec un kiosque opéré en partenariat avec des maisons d'édition et une boutique éphémère " Two Wheels Good" qui loue des bicyclettes.  
 
Comme le fait remarquer Sebastian Nowak, co-auteur de la publication, “En ce qui concerne la majorité des acteurs du secteur hôtelier, l'usage polyvalent ne se limite plus à un bien immobilier unique, à un projet de site ou à un ensemble de bâtiments. Il englobe dorénavant l'intégralité du voisinage et les projets urbains."  La porosité entre sphère professionnelle et privée explique notamment cette tendance. Le voyageur d'affaires ne cherche plus seulement un hôtel fonctionnel mais un endroit où il pourra aussi se distraire sans nécessairement avoir à sortir de l'établissement.
 
Plusieurs autres facteurs favorisent cette combinaison d'hébergement et de services variés.  "Il est devenu difficile de réaliser des constructions de grande ampleur dans des centres-villes très recherchés car les contraintes du secteur public qui fixe l'usage se sont resserrées. Pour tirer profit d'un espace limité de manière économiquement viable, il est nécessaire d'associer différentes fonctions. 
 
L'hôtellerie constitue une catégorie d'actif prometteuse. Bien que la performance d'un hôtel encoure plus de risques  que celle d'un immeuble de bureaux,  des rendements plus élevés peuvent être atteints. En cette période de profits réduits, c'est un avantage qu'il ne faut pas perdre de vue"  précise Sebastian Nowak. Dans le cas de conversion, il est convaincu que l'utilisation de l'hôtellerie est souvent vue comme la solution aux problèmes. 
 
Avec l'urbanisation croissante et la compétition pour des surfaces constructibles qui se raréfient dans les grandes agglomérations, les concepts verticaux semblent gagner du terrain. Le processus est favorisé par la tendance actuelle qui permet dans de nombreux cas d'inclure un hôtel dans un bâtiment polyvalent. "Le lobby traditionnel connait un tournant avec une entrée et un espace de réception au style très attrayants. Etant donné que les emplacements en rez-de-chaussée sont hautement concurrentiels et chers, de plus en plus d'hôteliers se tournent vers des modes d'utilisation alternatifs", explique Constanze Maas. "Le niveau des loyers est en général plus élevé dans cette zone. De plus, les hôtels connotés "Lifestyle", comme le Flushing Meadows Hotel & Bar à Munich et le fameux 25hours Bikini Berlin, utilisent ce concept comme un argument marketing exclusif pour proposer des restaurants panoramiques avec vues urbaines. Les boutiques hôtels surtout cherchent à faire vivre des expériences à leurs clients et résidents et à façonner les destinations. A l'avenir, cette approche sera cruciale pour produire une offre de vente exclusive."
Bien qu'il existe de nombreuses raisons de favoriser l'intégration de l'hôtellerie dans les concepts de mixité fonctionnelle, Christie & Co met l'accent sur quelques obstacles :
Une série d'exigences en matière de construction, incluant des circuits d'alimentation et d'isolation phonique bien calibrés
 
Les contraintes des locataires en fonction de leurs activités doivent bien être prises en compte lors de la négociation des baux. Il est courant d'établir plusieurs baux en fonction des différents usages envisagés
 
L'obligation de coordination et la répartition des coûts opérationnels sont des points primordiaux pouvant entraîner des complications 
 
Dernier élément et non des moindres, la revente peut être un obstacle majeur. De nombreux investisseurs divisent les types d'usage en différents instruments d'investissement.  Dans le cas de projets d'envergure englobant des classes de biens hétérogènes, cela complique la vente aux investisseurs institutionnels.
 
Malgré tout, les experts en immobilier hôtelier ont la certitude que les concepts fonctionnels polyvalents continueront à se développer grâce à leurs nombreux avantages. Pour Sebastian Nowak, le modèle polyvalent représente pour les promoteurs comme pour les futurs propriétaires une opportunité de répartir les risques. "Le grand nombre de types d'usages minimise de manière significative le risque de repli". Il précise qu'une réalisation efficace crée une synergie entre les différents types d'usage, ce qui est toujours bon pour les affaires.